关于贷款需求不旺的一些信息
活的真实的人,越能享受生活中一切。多去看看生活吧,人间还是值得的。多去感悟生活吗,你能得到不一样的人生体验。接下来,跟着小编一起去了解 ,相信看完本篇文章,你有不一样的收获。
- 1、2月人民币贷款增加1.23万亿元,2月居民中长期贷款为何会减少?
- 2、买房贷款银行的逻辑 解密为什么个人房贷又贵又难?
- 3、银行贷款太难了怎么办
- 4、银行暂停或收紧房贷,原因是为什么?对楼市和购房者有何影响?
本文目录
2月人民币贷款增加1.23万亿元,2月居民中长期贷款为何会减少? (一)
答根据相关数据显示,2月份的人民币贷款增加了1.23万亿元,可是同比却少,增加了1,258亿元,特别是居民中长期的贷款减少,也就意味着市民越来越不愿意借钱了,一旦银行的流动出现了问题,那么势必会引发更多的负面影响,在当前国际形势比较复杂,所以中国一定要加快内循环,这样才能保持经济的迅速发展,而小编认为居民中长期贷款减少存在以下几个原因。
一方面是现在国内外的经济环境比较复杂,特别是全球的疫情仍然在持续中,这就导致经济发展遇到了阻碍,特别是很多材料成本都在持续上升,对于企业来说经营压力变得越来越大,这样便会影响企业的收入和支出,所以很多企业都不愿意再进行中长期贷款,特别是一些进出口贸易企业遭受到了严重的打击。
另一方面市民的购房欲望降低,其中中长期贷款大部分都是商品房贷款,然而随着政府对房地产市场的调控,现在市民购房欲望越来越低,虽然中国的经济发展慢慢的在恢复,但是房地产开发商的日子并不好过,购房者变得越来越少,那么贷款的金额自然会变得越来越低,所以在2月份便出现了部分的回落。
其实政府也在放松信贷,还有不少银行都降低了贷款利率,就是鼓励企业和市民进行贷款来促进消费,保证国内经济的迅速发展,但是一味的刺激放贷也会引发很多的负面影响,甚至会导致通货膨胀,现在国际贸易并不好做,全世界的经济发展都处于萎靡的状态,所以中国一定要让这些资金都流入到实体经济,这样才能提高科技的创新,创造出更好的产品,提高国际竞争能力。
买房贷款银行的逻辑 解密为什么个人房贷又贵又难? (二)
答; 买房贷款,银行有哪些逻辑
买房贷款的零售贷款:资金定价逻辑
在银行的经营逻辑里,个人房贷究竟算个啥?其实,从部类划分看,房贷的头上有三顶“帽子”:在贷种上,房贷是个金业务,属于“零售贷款”;在头寸期限上,房贷是“(中)长期贷款”;在投向分类上,个人房贷亦属于“房地产类贷款”。
你去一个支行申请个人房贷,获贷的先决条件是它“有米下炊”,即这个支行和其分行本身要有相应的零售贷款额度给到你。为什么有些银行会“压贷”?问题就出在了额度上。
它的额度从哪里来?“说白了就像‘拍卖’一样,总行每年放出零售条线的额度大盘子,各个分行出价,出价高的得到更多额度。”一名城商行计财业务人士这样告诉笔者。其中“价格决定论”显而易见。这名计财业务人士由此认为,“像上海这样的大城市的分行就比较吃亏”,因为这些地方的金融业市场化程度高,使得贷款的定价更透明以至价格偏低,而定价上不去也就影响了分行向总行的“抢”额度资源能力。
顺着这一资金定价逻辑,有三个银行不愿告诉你的秘密,你在贷款时必须心里有数。
第一个秘密,是羊毛出在羊身上。下级行向上级行要额度时“拍卖”式的定价,会被转嫁给客户。当你的客户经理告诉你“排队等一等”时,你或许不知道,在你前头“插队”的情况时有发生:比排队多久更重要的是,你愿意接受上浮多少的房贷预期年化利率。稀缺的额度资源,往往被出价高者得。
第二个秘密,是“递延效应”。对银行运作有了解的读者或许听说过“年尾贷款难、年头贷款易”的说法,因为从预期年化预期收益角度考量,银行会把稍多的贷款资源放去年头,而市场需求旺盛的年份,不少银行在年尾都会面临贷款额度短缺,零售额度亦不例外。
可是今年,年头去申请房贷的客户出乎意料地同样面临不受欢迎的窘境。那是不少银行的另一个秘密。笔者从若干银行听闻,去年底压下的贷款较多,不得不用今年的额度去满足实际发生在去年的需求。递延效应之下,年头的新客户们又被压到了年中,以此类推。而究其实质,是供求关系失衡。
从“供求关系”来看,央行在前述住房金融专题座谈会上提出的办法是“切中要点”的。一名大行资负部门人士告诉笔者,央行在会上表态“如果银行有规模方面的诉求,可以找央行帮助协调各行际间的规模调节”,可让银行从房贷供给层面上得以改善。
第三个秘密,对于银行“涨价”房贷,其实并非是其过于“黑心”,实在是银行有着维系利差的无奈。从行业来看,在负债端,预期年化利率市场化的逐步深化,加上互联网金融强大吸存能力的“搅局”,银行获得储蓄/存款的成本已经越来越高。
一家中型银行的支行长表示他不倾向在个人房贷上花力气,因为“做房贷简直像义务劳动”。他的计算方式是,银行相对高成本的负债(如吸收金融同业的协议存款)有的预期年化利率已经超过5%,而这还不是银行的放贷成本,因为还要计入20%的不产生预期年化预期收益的存款准备金,由此,实际的成本至少是“5%÷”,相对的中长期贷款基准预期年化利率,“银行简直不创利,白忙乎”。
这个秘密之下,银行也有了“贷款种类间再平衡”的诉求,当银行对于对公贷款,尤其是其中的中小企业贷款更具议价能力,更多的头寸就可能被调整过去。
银行的实际情况并没逃过央行的监测。因此在住房金融服务专题座谈会上,央行的用词是和逐利的银行谈“社会责任”:要求银行理解购房者的生存压力,做到财务可持续发展,能保本或微利就好。
只是,央行的殷殷期望对于理论上已被抛向市场化经营的银行,尤其是多家上市公司银行是否有效?一名上市银行总行人士向笔者表示,作为上市公司的银行若要从基本面上保证股价稳定、股东受益,就必然会看重业绩增长;总行每年制定利润指标,也都是要面对董事会审核压力的。
买房贷款的中长期贷款:流动性管理逻辑
银行经营需要通盘考虑,除了资金定价和贷种平衡的逻辑,计财还需要把控“流动性”问题,因此在贷款期限上,每个银行都有长期、中长期、短期贷款间的额度分配及平衡。
“这就好比你自己理财,比如你有100元钱,可以用20元投长期国债,30元投5年期信托,剩下的一半投资股票一半存个活期,需要容易变现的资产来应对生活。”前述城商行计财业务人士说,银行也是这样控制期限平衡的,房贷属于不能短期变现调整头寸的资产。
而零售贷款中长期资产的盘子,至少对于诸如这名计财人士所在的城商行,“经过前几年的高速发展,那部分份额已经趋于饱和”。
和期限一并考量的另一个计财逻辑是“集中度”管理,资产要分散在几个篮子里,“就像你不会把所有钱都拿去投一个公司的股票,或都拿去投黄金一样”。这名计财人士说。而另一个尴尬的现实是,长期资产中流向房地产的集中度也过高了。
由此,一些银行此前的内部指令其实是,对于房贷,要进行现有份额的退出,以及新增份额的限制。
买房贷款的房地产类贷款:风控逻辑
促使银行决策贷款放与不放的底线是风控逻辑。而个人房贷风险相对大不大,恰恰是笔者在采访过程中遇到的最显分歧的问题。
从已有数据出发,不少银行人士告诉笔者,个人房贷因为有足值的抵押品而被长期归类于银行的低风险品种。从房贷大行工行的数据来看,截至4月末,该行的个人住房贷款不良贷款率仅为低于全部贷款的不良率水平。
可麻烦的是,有些银行人士看到了风险的滞后性--现在的报表数据体现不了未来的资产质量走势,尤其是房价已经停止上涨。笔者从数名银行风控部门相关人士处获悉,他们虽并不支持“房价崩溃论”,但对于房价持续高涨也已不抱期望。在银行的话语体系里,房价的下跌就直接意味着“抵押物贬值”。
“过去房贷的低不良率和房价一路上涨息息相关,如果房价不涨甚至下跌,情况就会不同,类似于温州地区那样的‘弃房’现象就是警钟,不少银行也因此反复内部做压力测试。” 前述城商行计财业务人士称。
除了抵押物价值有变化的风险,有资产处置经验的银行人士还提到了后续抵押物拍卖过程中的严重损耗。一名相关业务人士表示,从经验来看,房贷坏账后房产进入拍卖程序,往往第一次拍卖甚至第二次拍卖都会流标。“流标后,第二次拍就要打八折卖,第三次再打八折。”该人士称,近阶段进入银行拍卖程序的房子单价都比较高,市场需求弱,不容易拍成功。
“而这还没有算进另两个‘猫腻’”。他补充说,第一个“猫腻”是一些房产在申请贷款时,或多或少买通评估方使估值虚高,在此基础上算出的抵押率必然是不合适的;第二个“猫腻”是有一些房贷和个人消费贷(以装修名义等)组合发放,而消费贷的实际资金用途也是购房。这两样,都一定程度扩大了房贷风险。
刚发布的中国指数研究院房地产指数系统百城价格指数显示,2014年5月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10978元/平方米,环比上月下跌是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌。
个人房贷为啥又贵又难贷?
在买房贷款中,基于上述银行的三个逻辑,也就能解释从去年底至今这段时间里有过买房办按揭贷款经历的人,很可能有这样的困惑:个人征信记录良好,也有稳定的收入和税单,且工资流水清晰,可是银行房贷却很难申请下来;好不容易申请到,首套房贷预期年化利率都上浮了5%~10%,相比几年前朋友购房贷款能打八九折,想想心里不是滋味。
这样的情况看来已不少见,以至于央行在的住房金融服务专题座谈会上对银行下要求:控制个人房贷的压单,接单、审批后就要尽快放款。会上有两家股份制银行也承认,首套房贷预期年化利率上浮了8%左右。
银行贷款太难了怎么办 (三)
答银行贷款太难,主要是由以下几个原因造成的:
1、借款人对银行贷款产品不够了解
银行的不同贷款产品都有特定的目标人群,不同贷款产品对借款人的资质要求也会有所不同。借款人如果对自身资质判断不准确,盲目去银行申请贷款,很大可能会走很多弯路,且还会给自己的征信带来负面影响。
2、普通人很难找到资深的客户经理
虽然现在遍地都是银行,但并不是每个银行网点都有办贷款的客户经理,就算你好不容易找到一个,很可能也是一个很初级的客户经理,他可能对贷款业务不是特别熟练。其实很多银行贷款客户经理专业度是不够的,且也只会给你推自己银行的贷款产品。这几年银行客户经理流动性也不低,真正能留下来比较资深的自然就是少数了。
3、信息不对称
贷款难就难在贷款双方的信息不对称,借款人对银行的贷款信息了解得太少,而银行也不了解借款人的实际需求,因而也加大了贷款的难度。银行经常贷款给老客户而不愿意贷款给新客户也是因为这个道理。
现在很多专业的贷款中介本身会和大多银行有合作,一定是可以帮客户匹配到最合适客户资质和需求的贷款产品方案。贷款中介在走件成功率方面是会非常高的,尤其是抵押类贷款。不论资料的准备还是相关效率方面都比一般人好出很多。
银行暂停或收紧房贷,原因是为什么?对楼市和购房者有何影响? (四)
答最近朋友圈的一些房屋中介,不断发出银行贷款额度紧张,贷款审批严格,利率上调,甚至部分银行已经暂不接件的消息。
主要原因?
是为了落实房住不炒定位,2020年12月31日,央行和银保监会联手颁布了一条关于房贷的重磅政策,即《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,并宣布自2021年1月1日起直接实行。这是对于房地产行业金融监管的一记重锤,为房贷设置了“两道红线”。
第一道红线是房地产贷款占比,指一家银行的全部房地产类贷款(包括个人房贷款、企业房贷)占其全部贷款的比重。大型银行不得超过40%,中型银行不得超过27.5%,小型银行不得超过22.5%,县域农合机构不得超过17.2%,村镇银行不得超过12.5%。
第二道红线是个人住房贷款占比,指个人住房贷款余额占一家银行全部贷款的比重。大型银行不得超过32.5%,中型银行不得超过20%,小型银行不得超过17.5%,县域农合机构不得超过12.5%,村镇银行不得超过7.5%。
“两道红线”其实是旨在收紧消费者购房的银根,一方面对金融机构加上了一个“紧箍咒”,使得银行的贷款不能过度集中于房地产部门,以防房地产市场出现动荡,给整个金融体系带来系统性风险。另一方面抑制了居民加杠杆的浪潮,当前中国居民的负债率上升过快,若不有效引导,很有可能影响金融稳定。
影响几何?
一、影响短期成交,但部分有价值的城市小阳春仍在,银行停贷收紧额度,不管买新房还是交易二手房,交易流程被拉长,难度会更大,短期肯定会影响成交量,尤其是热门城市深圳、广州、上海成交量会明显下滑。但楼市小阳春还在,因为需求还在。
二、一线城市房价短期在难猛涨,但也不会大跌,房贷新规的背后是监管层明确热钱不能流入房地产市场,目的是主基调的四个字,“房住不炒”。我们看到,暂停房贷是从热门城市开始的,都是此轮房价上涨比较猛的城市,房贷新规猛刹车,是为了控制房价,但对短期房价上涨幅度的控制,并不代表放价的下跌。停贷,收紧房贷的本身,目的是不让放价上涨太猛,要控制的是成交量,房价能不能跌还要看供需关系,在热点城市供给不足,需求旺盛的情况下,房价仍很难下跌,针对有价值的城市,还是要赶紧买,赶紧贷,不然可能会真的贷不到。
三、手里现金充足的购房者,市场捡漏机会增多,少部分钱的卖房者,耗不起交易流程被拉长的时间,为了早点拿到钱,想全款销售,必然会大幅度低于市场价出手。
四、刚需再度被误伤,每次调控和新政的出台,刚需都会被误伤,尤其是买二手房的改善型购房者,银行收紧房贷,等的时间过长,可能房价又会上涨,买二手房拼的是购房和银行的选择。同时,对于征信不好,流水不够的刚需购房者,就更不友好了。
最后总结下,这次房贷集中管理是在资金供给端的收紧,是给居民端去杠杆,中国楼市的 健康 发展已刻不容缓。
看完本文,相信你已经得到了很多的感悟,也明白跟贷款需求不旺这些问题应该如何解决了,如果需要了解其他的相关信息,请点击百吉财经的其他内容。
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