房贷利率换锚 房贷利率换锚最后时刻
我们在生活中遇到的一些苦难,能带给我们一些好处,只是我们当下不知道,事后回味,我们才会发现,原来之前所经历过的而一些事情会成为我们生命中宝贵的财富。接下来,
- 1、共同贷款房贷利率怎么转换LPR?房贷定价基准转换事项
- 2、房贷利率“换锚”最后时刻
- 3、房贷利率“换锚”,楼市有何变动?
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共同贷款房贷利率怎么转换LPR?房贷定价基准转换事项 (一)
答; 现在存量房贷利率也要开始换锚了,贷款人需要把以前的基准定价转换为LPR定价或者是固定利率。而很多人都是婚后共同贷款买房的,其中一个是主贷人,一个是次贷人,那么办理房贷定价基准转换是两个人都必须去吗,还是只要主贷方办理就行了,一起来看看吧。
我们知道,共同贷款是必须主贷方和次贷方双方都到场才能办理的,其中一人缺席都不能,为此存量房贷定价基准转换也是一样的,因为相当是和银行通行签订贷款合同,约定新的贷款利率,肯定是要征求双方同意的。
至于怎么转换,有两种办理渠道:
1、手机银行办理:
主贷人登录贷款行手机银行,进入贷款界面,选择已经办理的房贷,会看到一个“利率基准转换”,从“LPR利率”或者“固定利率”两种方案中任选一种发起申请。
银行会向次贷人手机发起相关短信,次贷人登录贷款行手机银行,确认主贷人发起的转换方案即可。
2、网点办理:
贷款人和主贷人可在规定的时间内,就近选择一家贷款行网点办理,不需要去原贷款经办行办理。
要注意的是,共同贷款是需要主、次贷人双方同时到场,并且提供相关资料,比如结婚证、有效身份证、户口本等等,还有就是两个贷款人必须同时对选择的调整方案确认,如果一方否决,调整方式都是不能转换成功的。
房贷利率“换锚”最后时刻 (二)
答(记者 许倩)距离8月31日贷款市场报价利率(LPR)转换“最后期限”越来越近,多家银行已经开启存量房贷利率定价基准批量转换工作。
“这次转换是系统自动操作的,客户如果不操作即默认自动转换。”工商银行一位工作人员告诉记者。
但这也不代表消费者没有选择权。各银行均明确,批量转换完成后,若对转换结果有异议,可于2020年12月31日(含)前通过网上银行、手机银行自助转回或与贷款经办行协商处理。需要注意的是,已有银行明确,撤销操作仅能办理一次。
“考虑到中国经济已经度过高速增长时期,潜在经济增长率明显下滑,未来的经济增长将会进入中速甚至中低速,加息可能性不大,预计政策利率和LPR均将以回落为主。长期来看,选择LPR应该比固定利率更划算。”盘古智库高级研究员王静文对中国房地产报记者表示。
一位银行业内部人士认为,虽然无法预测未来LPR的具体走势,但市场化利率和总体经济环境息息相关,经济环境好,LPR可能走高,但同时大家还款能力也会增强,反之亦然,因此从抗风险的角度来看,选择LPR利率可能更好一些。
批量转换进入最后时刻
8月31日是央行定的LPR转换的截止时间。在此之前银行需要弄完所有的存量贷款业务的利率转换工作。
8月12日,工行、农行、中行、建行、邮储银行5家国有银行均发布公告称,将于8月25日起,将符合转换条件的存量浮动利率个人住房贷款,批量转换为贷款市场报价利率(LPR)定价。
另一国有银行交通银行的动作更快,7月20日就发布了房贷定价基准批量转换的公告,于8月21日对尚未转换者统一调整为LPR浮动利率加减点方式。
房贷转换后的利率计算方式为“重定价日最近一期5年期LPR+固定点数”。
举例而言,若某客户的房贷利率是基准利率上浮10%,按照现在执行的利率水平4.9%计算,转换前的房贷利率就是5.39%。按照央行规定,在个人房贷转换期间均锚定2019年12月的LPR,即4.8%。因此,加点值=5.39%-4.8%=0.59%或59个基点。加点值在合同剩余期限内固定不变。
若某客户在前几年利率较低时贷款买了房,当时与银行签的合同是基准利率打8折,即4.9%×0.8=3.92%。那么加点值就是3.92%-4.8%(2019年12月发布的5年期LPR)=-0.88%,即负88个基点。
王静文表示,LPR机制下,房贷利率由LPR加点方式决定,而LPR会跟随MLF利率浮动,所以LPR机制下的房贷利率就由原来的固定利率制变成了浮动利率。对于定价日的选择,若要尽快享受利率下行带来的房贷成本节约,可选择贷款日对应日调整。
根据央行近日发布的《2020年第二季度中国货币政策执行报告》,截至6月末,存量贷款定价基准转换进度已达55%。其中,存量企业贷款转换进度为76%。
据银行人士介绍,LPR还款方式会随着外部经济环境浮动,而选择固定利率,包括还款总额及每个月还本付息的金额都是固定的。选择不转化的客户大致分为这样几类:一是贷款时间较早,当时利率较低,且部分客户享受了8折、9折等优惠;二是有些客户本身贷款金额不高或所需还款余额不多;三是部分客户预期未来经济上行后,利率也会随之上浮,担心选择LPR定价会承受不起加点部分。而选择转换LPR的客户一般是贷款时利率较高,且预期之后利率仍将下行的客户。
事实上,早在2019年12月30日,央行就发布公告称,要求全国所有的存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR,从2020年3月1日至2020年8月30日结束。这次转换工作的主要原文描述是:
“自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。”
当时政策的精神实际上是“在协商基础上督促客户完成换锚”,而现在则是统一默认进行调整,若对转换结果有异议,可于2020年12月31日(含)前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。
LPR利率仍有下行空间
自2019年8月份LPR报价机制改革后,LPR利率一直呈下调稳定趋势。3月3日开始,受疫情冲击,美国率先启动降息,全球降息背景下,中国的市场利率也处在实际下行通道中。
其中,5年期LPR利率已3次下调,累计下调20个基点,LPR定价下的房贷利率亦随之下行。融360大数据研究院的监测数据显示,2019年8月,全国首套房贷款平均利率为5.47%;2020年使用LPR利率,7月全国首套房贷款平均利率为5.26%。
6月17日召开的国务院常务会议指出,进一步通过引导贷款利率和债券利率下行、发放优惠利率贷款、实施中小微企业贷款延期还本付息、支持发放小微企业无担保信用贷款、减少银行收费等一系列政策,推动金融系统全年向各类企业合理让利1.5万亿元。
但这之后,央行降息的靴子迟迟没有落地。7月20日公布的LPR利率也已持续4个月不再下降,5年期LPR利率仍保持在4.65%。这令部分市场人士对利率下行的趋势产生了疑虑。
在中信证券首席固定收益分析师明明看来,LPR改革后存贷款利率均有下行,但二季度贷款利率下行有限。二季度金融机构人民币贷款加权平均利率仅仅下行2个基点,均小于MLF和LPR的下行幅度,预计后续LPR下行难度较大,存量贷款定价基准转换仍然是降成本的主要来源。
不过,更多业内人士预计,LPR利率仍有下行空间。
王静文认为,LPR根据MLF利率决定,MLF为央行的政策利率,主要根据经济的冷热情况调整。比如从去年下半年到今年,由于经济持续下行加上疫情冲击,央行已经三次下调MLF利率共计35个基点。相应的,一年期LPR已经下调46个基点,5年期LPR下调了20个基点。考虑到中国经济已经度过高速增长时期,潜在经济增长率明显下滑,未来的经济增长将会进入中速甚至中低速,加息可能性不大,预计政策利率和LPR均将以回落为主。
光大银行分析师周茂华则表示,LPR下行将推动金融机构向实体经济合理让利,主要驱动因素为央行降准、银行降低负债成本、MLF利率下行等。另外,需要考虑银行不良率滞后的影响。综合考虑国内宏观经济表现及这些因素,下半年LPR预计下行空间为10个至15个基点。
房贷利率“换锚”,楼市有何变动? (三)
答房贷利率“换锚”,有利于楼市平稳健康发展。现在许多人一到了要买房的时候就感到压力非常大,现在买房真的是非常的困难,如果在没钱的时候买房可能自己很快就会被房贷给压得喘不过气来,所以许多人也是在不断的观望着房贷的变化。最近房贷市场就发生了大变化,自十月八号起,房贷利率“换锚”就算正式实施了,新发放的商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点而形成的。
很多人还不是很了解这个“换锚”的概念是什么,就是指定价基准由以往的基准利率转换为LPR。这和带有房贷的人有很大的关联。不过现在很多的商业银行也都做好了准备,对购房者的影响不大。
有专家就指出这次房贷的改革就是为了适应市场的发展规律,实行房贷利率的“换锚”,房贷利率保持平稳。不过人们最关心的应该就是对自己是否有影响,专家也表示这个变动对购房者的影响不是很大,但是对于北京来说的房贷利率还是有所上升,不过这个上涨几乎可以去忽略不计的。
在出来变化后,网友们也都在下面谈论说这次到底是什么意思,其实在之前央行的副行长就曾经说过,房贷利率的改变并不会下降,它对房贷市场的影响也不会很大,有利于发展。所以房贷的压力一直都会有,只有不断努力继续去奋斗了。
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